Överföring/frigörande av fastighetstillbehör

Det är ibland oklart vem som ansvarar för en anläggnings underhåll, försäkring och om den ingår som kreditobjekt när anläggningen har upplåtits med servitut eller med ledningsrätt. Genom förrättning är det möjligt för den som använder en anläggning på en annans fastighet att bli ägare till anläggningen.

Från den 1 januari 2002 är det möjligt att rättsligt:

• Överföra byggnader eller andra anläggningar som hör till en fastighet till en annan fastighet utan att fysiskt flytta på anläggningen. Förutsättningen är att fastighetsbildningsservitut finns eller kan bildas.
• Frigöra ledningar eller liknande anläggningar som hör till en fastighet, för att de därefter ska utgöra lös egendom. Förutsättningen är att ledningsrätt finns eller kan upplåtas.

Vad är fastighetstillbehör?
En viktig princip i svensk fastighetsrätt är att en fastighet utöver marken, omfattar även vissa föremål som är knutna till marken, s.k. fastighetstillbehör. Bestämmelser om detta finns i jordabalken.

"Till en fastighet hör byggnad, ledning,stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel. Till en fastighet hör även byggnad eller annan anläggning som uppförts utanför fastigheten med stöd av servitut eller ledningsrätt." (2 kap 1 § jordabalken).

Överföring av fastighetstillbehör - fastighetsbildningsservitut
En byggnad eller annan anläggning som är fastighetstillbehör kan överföras från en fastighet till en annan i samband med att ett servitut bildas. Det sker då genom fastighetsreglering,
avstyckning eller klyvning. Det kan också ske som fristående åtgärd när ett servitut redan finns. Servitutet måste dock ha bildats vid en lantmäteriförrättning. Det räcker inte med att rätten till föremålet har tryggats med avtalsservitut eller nyttjanderätt. Exempel på anläggningar som kan överföras från en enskild fastighet till grannfastigheten är uthus, brygga och vattenledning.  Exempel på anläggningar som staten vill förbehålla sig när marken med anläggningen överlåts är järnvägstekniska anläggningar såsom järnvägsspår, ledningar, stationsbyggnader och maskinhallar. Exempel på fastighetstillbehör som inte kan överföras är på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel. Inte heller byggnadstillbehör
t ex. hiss, rulltrappa och värmepanna kan överföras.

Överföring av fastighetstillbehör - gemensamhetsanläggning
En byggnad eller annan anläggning som ingår i en gemensamhetsanläggning men hör till den fastighet den ligger på, kan överföras till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. Anläggningen blir då samfälld för de deltagande fastigheterna. Överföringen kan ske samtidigt som en gemensamhetsanläggning inrättas. Den kan också ske som en fristående åtgärd enligt anläggningslagen när en gemensamhetsanläggning
redan finns. En delägare eller samfällighetsförening kan ansöka om förrättning. Om en samfällighetsförening finns, företräder den delägarna.

Frigörande av fastighetstillbehör - ledningsrätt
En byggnad eller annan anläggning som används vid utövandet av ledningsrätt men hör till den fastighet den ligger på, kan frigöras från fastigheten. Detta sker genom beslut om ledningsrätt. Äganderätten till anläggningen övergår då till innehavaren av ledningsrätten och blir lös egendom. Frigörande av fastighetstillbehör kan endast beslutas för sådana anläggningar som ledningsrätt kan upplåtas för, eller har upplåtits för. Det räcker inte med att rätten till anläggningen har tryggats med nyttjanderätt eller avtalsservitut.

Exempel på anläggningar som kan frigöras är kraftledningar, vatten- och avloppsledningar, fjärrvärmeledningar och bredbandskommunikation. Frigörande av fastighetstillbehör kan behövas t ex när skogsbolag säljer skogsmark med egna kraftledningar eller då en kommun överlåter mark med egna ledningar och vid bolagisering av kommunal verksamhet.

Fastställande av vad som är fastighetstillbehör - fastighetsbestämning
Lantmäterimyndigheten kan avgöra om en byggnad eller annan anläggning är fastighetstillbehör eller inte. Detta sker genom fastighetsbestämning. Bestämning kan endast ske av sådana föremål som är möjliga att överföra eller frigöra. Byggnadstillbehör kan inte fastighetsbestämmas separat, utan endast tillsammans med byggnad eller annan anläggning. Initiativ till fastighetsbestämning kan tas, förutom av lantmäterimyndigheten, även av fastighetsägare eller kommun.

Ytterligare information om överföring/frigörande av fastighetstillbehör finns HÄR